Como revisar la documentación. Cuento largo…

Ahora vamos a ver en detalles de qué uno debe preocuparse cuando uno ve la documentación.

Primero, veamos el proceso de Loteo.

Cuando se hace un loteo fuera de la zona urbana, se toma un terreno cualquiera agrícola o forestal y se presenta la documentación para su subdivisión a la entidad de gobierno (SAG) que emite la aprobación mediante un certificado y coloca un timbre al plano de subdivisión, con esta aprobación se pueden generar los roles ante Impuestos Internos, se puede archivar el plano timbrado y el certificado de la autorización del SAG en el Conservador de Bienes Raíces que corresponde. Los lotes individuales no necesariamente deben inscribirse como dominios independientes. Existen de hecho dos opciones. Una opción es que los lotes se inscriben por el propietario; cuando hay varias propietarios pueden por ejemplo adjudicarse los lotes a cada uno y generar inscripciones a nombre de cada propietario. La otra opción es que el lote se inscribe al momento de hacer la venta al comprador final del lote. Muchos loteadores operan de este modo ya que de esta forma no es necesario gastar en la inscripción de cada lote de antemano.

Veamos lo significado de esto por partes. Primero, está el terreno original. Cuando nosotros compramos un lote de un loteo donde no existe un dominio inscrito para este lote, sino solamente el plano archivado, tenemos que asegurarnos que el terreno original que dio origen al loteo no presenta problemas legales. Para esto se solicita el certificado de dominio vigente en el conservador. En primero lugar, el o los dueños del terreno original deben ser los mismos que venden el lote individual. Es decir, si en dominio del terreno original figuran varios dueños, TODOS deben firmar la escritura de compraventa, Y, si algún de ellos está casado sin separación de bienes, los conjugues TAMBIEN deben firmar. Si es una empresa que vende y que es dueña del terreno original, hay que asegurarse que el firmante por parte de la empresa tiene las facultades para firmar el contrato, es decir que él tiene el poder para firmar compraventas, recibir dineros, etc. Especial atención hay que tener cuando se trata de una herencia, es decir, cuando el terreno pertenecío a una persona ya fallecida y sus herederos, por lo general hijos y el conyuge sobreviviente, lo han loteado y tratan de vender. A menos que haya una adjudicación de lotes, donde ciertos lotes se asignan a ciertos miembros de este grupo y se inscriben dominios independientes a nombre de cada miembro de este grupo, todos deben firmar la escritura de compraventa de cada lote.

También hay que asegurarse que no existen impedimentos para la venta, básicamente como prohibiciones o embargos. Para esto se revisa el certificado de hipotecas gravámenes y prohibiciones. Este certificado indicará si existe alguna prohibición absoluta para vender, como por ejemplo un embargo o una prohibición de vender, que emane de una hipoteca, por ejemplo, o algún problema que sí puede permitir vender un lote, pero que dejaría este lote con un problema, por ejemplo, puede ser la misma hipoteca (sin la prohibición de vender, es decir en este caso uno compraría un terreno con deuda) o alguna servidumbre que por ejemplo afecta todo la superficie de algún lote. Es este caso, uno podrá comprar el lote, pero la servidumbre afectaría lo que uno puede hacer en este lote, y en caso extremo podría no permitir hacer construcciones. Para la fecha de emisión del certificado hay que usar el sentido común, por lo general 30 días, pero nunca hay garantías, puede llegar un embargo de un día para otra, por ejemplo. Rara vez, pero esto puede suceder. También se debe revisar que no hay deudas por contribuciones mediante un certificado de deudas de contribuciones.

Segundo, tenemos que confirmar que el proceso de subdivisión es correcto y el lote efectivamente se puede vender y comprar. Para esto, tenemos que ver el certificado de SAG y el plano. El certificado de SAG, con cierta fecha y número debe decir que un terreno con un cierto rol de avalúo cumple con los requisitos para subdivisión. Y el plano de subdivisión debe llevar el timbre del SAG con el mismo número y fecha. En el plano figurarán los deslindes acotados, es decir, mediciones en metros de cada lado, del Lote, y en recuadro figuran las superficies. Cuando nosotros compramos un Lote, estamos comprando lo que dice el plano, ni más ni menos. También en el recuadro de superficies pueden aparecer columnas que dicen la superficie total del lote y la superficie de la servidumbre. Si bien el requerimiento legal es que un lote no puede tener menos de 5000 m2, esto no significa que de esta superficie no se puede restar una parte para la servidumbre del camino. Si un recuadro dice por ejemplo que la superficie es de 5100 m2 y la superficie de la servidumbre es de 500 m2, la superficie real e útil que uno podrá ocupar y aprovechar es de 4600 m2.

Hay que tener mucho cuidado con un plano cuya glosa diga "en trámite" o "en trámite de SAG" o "plano de subdivisión SAG en trámite" y similares. Hemos visto estos planos y no tienen ninguna validez legal.

Tercero, debe haber un certificado de asignación de roles de impuestos internos, donde se menciona el rol matriz del terreno que dio origen al Loteo y los roles preasignados de cada Lote.

El certificado de SAG con el plano y en la mayoría de los casos el certificado de avalúo deben estar archivado en el Conservador de Bienes Raíces. Esto por lo general se ve por un timbre en el plano que indicaría el número y el año del archivado. Además, el conservador puede colocar una nota al margen del dominio del terreno original indicando que el plano correspondiente fue archivado. Si uno tiene cualquier duda, hay que llevar una copia del plano o el número y año del archivado y solicitar revisar el original del plano archivado.

Finalmente, uno debería revisar que el lote que uno pretende comprar no está ya vendido. En caso de un lote que todavía no existe como un dominio independiente, y que forma parte de un loteo grande es bastante difícil. La forma de hacerlo es revisar que todas las inscripciones de transferencias que se colocan al margen del dominio del terreno original que dio origen al loteo no son del lote que uno comprar. Como ejemplo, una de la notas al margen del dominio puede decir algo como "transfirió parte por la No. 3920 del 2014" Entonces, uno debe solicitar el libro de propiedades del 2014 y el número de inscripción 3920 y debe revisar que este dominio no sea del lote que uno pretende comprar. También uno puede solicitar el certificado de dominio y revisarlo con tranquilidad en casa o con un abogado. El problema es cuando se trata de un loteo grande, de centenas de lotes la mayoría de los cuales ya está vendida.

Por suerte, hay que decir que este tipo de problemas es bastante raro y por lo general puede ocurrir por un error de seguimiento de lotes vendidos por parte de la empresa, ya que venta múltiple de un mismo lote puede constituir un delito de estafa con penas de cárcel.