Si compro una parcela de 5000 m2, qué puedo construir ?

Como ya hemos visto que las parcelas que estamos comprando no son parcelas de agrado, sino parcelas rústicas, cuyo objetivo declarado es agricultura, se puede realmente construir una casa sin infringir las leyes?

La respuesta es rotundamente sí. Sí, podemos construir casa o casas sin infringir ninguna ley. La construcción de las viviendas en una parcela rústica es un derecho absoluto, no se trata de que los municipios hacen vista gorda o que se tolere la construcción. No, no y no. Es un derecho claramente enunciado en las leyes de Chile, y ningún gobierno, ningún municipio lo puede quitar.

Ahora que lo que uno puede construir tiene algunos matices y algo diferentes interpretaciones, por lo que debemos analizar en más detalles la situación legal.

En internet está dando vueltas la pauta general de que la superficie construida máxima debe ser de 500 m2 o del 10 % de la superficie del terreno y pueden ser dos casas. Esta información aparece en muchos sitios web de las empresas que lotean los terrenos y se considera como algo dado.

Pero, en realidad, esto no es así, y tenemos que revisar en más detalles la normativa para entender de donde proviene esta falsa afirmación.

Por un lado, el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones especifica claramente que "Fuera de los límites urbanos… no será permitido abrir calles, … ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores." Es decir, está permitido construir "viviendas", y no necesariamente limitadas a dos. Claramente está tipificada la casa patronal, "del propietario", y una o más viviendas para los trabajadores y además construcciones como galpones, bodegas, etc, que podrían usarse para la explotación agrícola del terreno. No dice nada sobre la cantidad máxima de construcciones, ni de la superficie máxima total construida, ni del porcentaje de la superficie del terreno que se puede construir.

De donde proviene entonces esta información errónea sobre la cantidad de dos casas y 500 m2? De hecho esto viene de un caso muy particular aplicable solamente a la Región Metropolitana y mencionado en la Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).Hay dos párrafos que mencionan estas cifras. Artículo 8.1.3. dice que "En los lotes ya inscritos en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, provenientes de loteos aprobados, emplazados en el Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano, se podrá construir 1 vivienda con una superficie de hasta un 10% del tamaño del lote." Y el Artículo 8.3.2.2 dice que en "las Áreas de Interés Silvoagropecuario Mixto [donde] se presenten suelos clase IV o de inferior calidad agrícola, los municipios respectivos […] podrán proponer […] áreas en las que se podrá desarrollar loteos de parcelas agroresidenciales cuya aprobación estará condicionada a las siguientes exigencias: […] - Superficie predial mínima: 0,5 Hás., - Coeficiente de constructibilidad máxima: 0,1, - Además de la vivienda del propietario se podrá construir una vivienda para cuidador en los términos señalados precedentemente." Es decir, para la mayoría de los lotes que tengan una superficie cercana a 5000 m2 y coeficiente de constructibilidad de 0,1, la superficie máxima de construcción sería de 500 m2. Debe estar más que claro que estos limitantes (2 casas, una de las cuales está explícitamente para el cuidador, y la superficie construida de 500 m2 para un terreno de 5000 m2) se aplican solamente a los loteos que están emplazados en la Región Metropolitana. Y aún más interesante es la fraseología empleada para denominar los loteos de "parcelas agroresidenciales". Es decir, loteos de parcelas no "agroresidenciales", o sea rústicas, estaría excluidas de estas condiciones, sea cual sea el significado de "agroresidencial".

Entonces, que realmente uno puede construir en una parcela de 5000 m2?

Ahora si nosotros nos quisiéramos apegarnos a una interpretación puramente legal, tenemos que analizar el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en más detalles. De nuevo, estamos con esta parte de "salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores."
  • Todas las construcciones que no sean de viviendas deben tener el objetivo de ayudar a la explotación agrícola. O sea bodegas, galpones, etc. están bien. Una piscina techada no lo es.
  • El terreno puede tener múltiples viviendas, no se especifica si puede ser uno o dos o más.
  • Viendo el texto, uno puede afirmar que pueden haber más de una vivienda del propietario, porque en términos gramáticos, el plural "las viviendas" puede referirse ambiguamente tanto a las viviendas del propietario como a las viviendas de los trabajadores.
  • Otro punto muy importante es que estas viviendas no necesariamente deben justificarse como necesarias para la explotación del predio agrícola, debido a la palabra "o". Este "o" al fondo elimina cualquier lazo o connotación con la explotación agrícola, haciendo la vivienda independiente. O sea, las construcciones pueden ser o bien para la explotación agrícola o bien para las viviendas.
  • La única limitante es que las viviendas deben ser del propietario o de los trabajadores. Esto implica por ejemplo que uno no puede arrendar estas viviendas (hacer cabañas para arriendo, por ejemplo claramente contravendría a esta limitante).

Por otro lado, "Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos". La interpretación de esta frase presenta dos puntos importantes. Primero, claramente se establece facultad por parte de SERVIU para limitar las construcciones que no sean de uso agrícola, y esto concuerda con la parte anterior del mismo artículo. Segundo, esta frase no debe afectar la posibilidad de construir viviendas. La parte anterior del artículo habla del permiso explicito, incondicional e ilimitado de construir viviendas para el propietario y sus trabajadores. Y como el único fin de una vivienda es por definicón habitacional (uno no puede hablar de una vivienda con fines agrícola o una vivienda para el ganado o una vivienda para cultivo de maíz…) no se puede alegar que SERVIU tenga la facultad de cautelar la construcción de la vivienda o las viviendas en terrenos agrícola. Es decir, el mero hecho de construir múltiples viviendas bajo ninguna circunstancia pueda implicar una contravención a lo establecido en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, a menos que no sean para el propietario o para sus trabajadores. Solamente construcciones que no sean viviendas y AJENAS a uso agrícola pueden considerarse en contravención a esta norma.

Resumiendo, en un terreno rústico que básicamente son las parcelas que compramos podemos construir varias viviendas y sin un límite explícito de superficie construida. Y además podemos hacer construcciones, sin un límite explícito de superficie construido, cuando éstas sean de uso agrícola.